깡통전세 정의와 예방방법(전세 계약 시 주의사항 포함)

 

안녕하세요

오늘은 많이들 검색하시는 '깡통전세'에 대해 한 번 알아보았습니다 :)

깡통전세가 무엇인지, 어떤 유형이 있는지, 그리고 예방방법에 대해 알려드릴게요.

 

 

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깡통전세란?

 

일단 국어사전 상에는 이렇게 정의되어 있네요.

 

쉽게 풀어서 이야기해드리자면,

 

전세는 집주인에게 보증금을 주고 계약기간동안 집을 빌리는 건데요,

전세에 있어 가장 중요한 건 나의 소중한 보증금을 계약기간이 종료되면 되돌려받는 것입니다.

 

그런데 깡통전세는 계약기간 종료 후 집값이 하락했거나, 세금체납 등의 사유로 집이 경매에 넘어간 경우 보증금을 돌려받지 못할 때 사용되는 말입니다.

말 그대로 전세 보증금을 돌려받지 못해 깡통찬다는 의미인거죠.

 

깡통전세 사기 유형

 

 

▲건물 취득가보다 큰 금액으로 임대차보증금을 책정하는 소위 '깡통전세'

▲등기부상 거래가액을 부풀려 실거래가보다 높은 임대차보증금을 책정하는 사례

▲전월세 계약 현황 등 권리관계를 기망한 사례

▲보증금 돌려막기 사례

 

깡통전세의 사기 유형은 위와 같은 사례들이 있다고 합니다.

 

 

 

 

깡통전세 예방방법 & 전세 계약 시 주의사항

 

 

1. 공인중개사사무소의 정상등록 여부를 확인한다.
2. 등기부등본 상 융자(대출)가 없는지 권리관계를 확인한다.
3. 임대물건의 시세 및 해당 건물의 전월세 비율을 확인한다.
4. 소유자 신분증 등 서류 진위 여부를 확인한다.
5. 전입+확정일자를 통해 대항력을 갖춘다.
6. 전세보증보험에 가입한다.
7. 납세증명서(국세완납증명서, 지방세완납증명서)를 확인한다.

 

 

하나씩 설명해볼게요 :)

 

1. 공인중개사사무소의 정상등록 여부를 확인한다.

국가정보포털에서 공인중개사사무소의 정상등록 여부를 확인합니다.

 

- 국가정보포털

http://www.nsdi.go.kr/lxportal/?menuno=4085

2. 융자(대출)가 없는지 권리관계를 확인한다.

융자가 없는지는

대법원 인터넷등기소(www.iros.go.kr) 또는 행정복지센터에서 등기부등본을 떼어보시면 됩니다.

- 대법원 인터넷등기소

www.iros.go.kr

(거래하는 부동산에 떼어달라고 할 수도 있지만, 직접 떼보시면 더 확실하겠죠?)

 

등기부등본에는 표제부/갑구/을구가 있는데요,

그 중 을구(소유권 이외의 권리)를 보시면 알 수 있습니다.

근저당권 등이 설정되어 있는지 확인합니다.

 

(등기부등본 보는 방법도 검색하셔서 꼼꼼하게 살펴보시는거 잊지마시구요~)

 

3. 임대물건의 시세 및 해당 건물의 전월세 비율을 확인한다.

이 부분을 확인하는 이유는 시세 대비 적정 비율의 전세 보증금과 담보권이 설정되어 있는지를 확인하기 위함이라고 하네요.

 

4. 소유자 신분증 등 서류 진위 여부를 확인한다.

소유자 신분증은 반드시 집주인과 동일인물인지 사진과 얼굴을 대조하고, 서류진위 여부를 확인합니다.

 

- 주민등록증 진위확인 : 정부24 또는 자동응답시스템(ARS, 국번없이 1382번)으로 확인

주민등록증 진위확인/잠김해제 | 정부24 (gov.kr)

- 운전면허증 진위확인 : 경찰청교통민원24에서 확인

 

경찰청교통민원24(이파인) (efine.go.kr)

- 인감증명서 또는 본인서명사실확인서 진위확인 : 정부 24에서 확인

 

5. 전입+확정일자를 통해 대항력을 갖춘다.

전세입자분들 중 간혹 잔금일에 즉시 전입+확정일자를 처리하지 않는 분들이 계신데요.

만약에라도 내가 신고를 미루는 사이 집주인이 나쁜 마음을 가지면 내 보증금이 후순위로 밀려 보증금을 잃을 수 있습니다.

반드시 잔금일에 전입 신고하시고, 확정일자 받아두세요!!!

 

6. 전세보증보험에 가입한다.

전세보증보험은 주택도시보증공사(HUG)와 서울보증보험(SGI)에서 전세보증금을 대신 반환해주는 보험이라고 보시면 됩니다.

연간 일정 금액의 보증료를 내고, 보증금을 보호받는 상품입니다.

전세보증금이 한두푼이 아니기때문에 보증료가 들더라도 가입하시는 편이 안전합니다.

 

전세보증보험은 어느 곳으로 드느냐에 따라 보증 가능 금액이라던가, 가입시기, 보증료 등이 다르니 꼭 미리 확인해보세요 :)

 

7. 국세완납증명서, 지방세완납증명서를 요구한다.

등기부등본상으로 확인할 수 없는 부분인데, 경매로 넘어갔을 때 배당순위를 지키기 위해 요구하셔야 합니다. 세금 체납으로 등기부등본 내 압류로 걸리기까지 시차가 상당하여 미리 확인해보셔야 한다고 하네요.

 

전세 계약 당시 등기부등본이 깨끗하다고해서 방심하지 마시고,

"전세계약 잔금 전이나 당일, 그 이후라도 새로운 매매가 이뤄질 시 세입자 보호를 위해 국세완납증명서, 지방세 완납증명서를 세입자에게 보여주어야 하며, 압류로 인한 손해 발생 시 매도인이 책임진다" 등의 특약을 쓰면 좋다고 하네요.

 

 

 

[ 관련 기사 ]

 

'298억 세모녀 전세사기'는 '깡통전세'...범죄 수법 살펴보니 :: 공감언론 뉴시스통신사 :: (newsis.com)

 

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전세 들어가시는 분들 모두 미리 예방방법에 대해 숙지하시고,

깡통전세 주의하시길 바랍니다 :)